Главная / Новости / Как избежать обмана на рынке загородной недвижимости?

RSS-канал новостей

Как избежать обмана на рынке загородной недвижимости?

11.06.2016

В статье рассмотрены основные схемы мошенничества на рынке загородной недвижимости, какие документы должен предоставить застройщик и как избежать рисков при заключении договора о покупке жилья.

Многие люди, живущие в больших городах, часто начинают задумываться о покупке загородного дома для проведения в нем летних вечеров, или с переездом на постоянное местожительства.

В приходом весны и лета начинается горячий сезон по продажам загородных домов и коттеджей. Начинаются активные показы жилья и заключение выгодных сделок. Но в такой сфере часто попадаются мошенники, которые хотят сделать "легкие деньги". В связи с кризисным временем увеличилось число махинаций, поэтому необходимо внимательно заключать любые сделки. В данной статье рассматриваются схемы мошенничества и представлены советы как правильно и безопасно купить загородную недвижимость.

Рынок строящегося нового жилья

Строящийся объект может оказаться выгодным капиталовложением, так как цены на первичку ниже, чем цены на вторичное жилье. Однако и на этом рынке часто попадаются недобросовестные продавцы и застройщики, готовые легко обмануть покупателя. Необходимо быть всегда начеку.

При покупке первичного или строящегося жилья, многие покупатели сталкиваются с обманом, когда отсутствуют или присутствуют не в полной мере электросети и коммуникации. Обман заключается в том, что покупателю заявляют о согласованном с компаниями схемы подключения сети коммуникаций, а в реальности этого соглашения не существует. Фактически, будущему владельцу жилья придется самостоятельно производить работы по подключению сетей и коммуникаций. А это сложное и затратное мероприятие. Иногда вообще нет возможности для подключения сетей.

Также могут не появиться обещанные детские сады, школы, зоны отдыха около строящегося дома. Так как в обязанности застройщика не входит возведение детских садов и школ, поэтому по закону, его не могут привлечь к ответственности, за то что в рекламе обозначены данные социальные сооружения. Перед приобретением строящегося жилья лучше перестраховаться и изучить информацию по имеющейся или планирующейся инфраструктуре.

На рынке строящегося жилья часто можно столкнуться со схемой мошенничества, когда земля, выставленная на продажу не принадлежит собственнику, или она имеет юридические проблемы. И, покупатель, не изучив всю документацию берет на себя определенные риски. В этом случае может объявиться официальный собственник дома и попросить вас покинуть помещение, или придут приставы, чтобы изъять дом по причине задолженности застройщика перед банком.

Одна из небезопасных схем продажи участка - это когда цена на землю и дом не соответствует цене в договоре. В этом случае можно переплатить за землю и не иметь финансовую возможность для строительства дома на данном участке, либо дом окажется недостроенным.

К примеру, покупателю предлагают купить участок с подрядным договором на строительство коттеджа по цене 7 млн, где стоимость земли составляет 4 миллиона, а строительство обойдется в 3 миллиона. В этом случае увеличивается риск, что вы переплатите за землю, а коттедж построят либо некачественно или придется доплатить. А при возникновении претензий к застройщику, любая экспертиза покажет, что строительство велось по ценам, ниже ее себестоимости и претензии к качеству жилья не принимаются.

Ранее была распространена схема мошенничества, когда на этапе строительства фундамента, покупатели приобретали будущее жилье, а застройщик благополучно  исчезал с собранными деньгами, и покупатели оставались без денег и без жилья. Но сейчас такая схема практически не встречается, так как долго и затратно подготавливать застройщику всю необходимую документацию. А репутация важнее всего. Малоизвестным компаниям не так легко собрать все необходимые документы добиться разрешения на произведение строительных работ.

Готовая недвижимость от собственника

При покупке вторичного жилья покупатель может столкнуться с обманом, когда ему не говорят о скрытых дефектах дома, которые невозможно увидеть при покупке дома. Например, дом мог подвергаться косметическому ремонту, и даже эксперт не в состоянии увидеть какие дефекты и трещины могут скрываться за слоем штукатурки или облицовочного материала. Они могут проявиться лишь спустя какое-то время, когда будет уже поздно предъявлять претензии кому-либо.

На рынке загородной элитной недвижимости мошенничество встречается намного реже, это в первую очередь связано с тем, что данный рынок еще достаточно молодой. Все объекты недвижимости, выставленные на продажу, как правило, не превышают 10-ти летнего возраста. Да и собственники жилья меняются не часто. Второй причиной является высокая стоимость объектов, купить которые не каждый может себе позволить. Да и объекты могут висеть в продаже годами. Мошенников интересует более быстрая возможность получить прибыль, и быстрее продать объект.

Не так давно была распространена схема ухода от налогов, когда цена в договоре прописывалась по значительно заниженной цене, чем реальная ее стоимость. В этом году внесены новые поправки, по которым база налогообложения не должна быть ниже 70% от цен, указанных в кадастровых документах. Например, если покупатель приобретает дом по документам за 1,5 миллиона, а фактически платит 10 млн, то в случае признания сделки недействительной, он рискует не получить обратно все свои деньги. Ему выплатят лишь 1,5 миллиона, указанного в договоре.

Информация по документам

При покупке жилья необходимо иметь хоть небольшие представления по заключению сделки и по подписанию необходимых документов. Если покажутся сомнительными предоставленные документы, то можно отказаться от заключения сделки.

Перед покупкой недвижимости необходимо проконсультироваться с профессионалами, а лучше всего, если он будет сопровождать весь процесс приобретения нового жилья.

Основным документом для приобретения жилья является договор купли-продажи, если владельцем участка является собственник.

От целевого назначения земли зависит, что можно возводить на данном участке. Например, на "сельскохозяйственных землях" не разрешено возводить ни каких построек, даже мощные заборы, на "садовых участках" предполагается строительство только дачного дома в котором можно проживать только временно. "Фермерская земля" разрешает строительство фермерских построек с обязательной предпринимательской деятельностью. Строительство капитального жилья можно осуществлять только на участках с пометкой "ИЖС". При изучении документации необходимо обратить особое внимание на данные нюансы.

В загородной первичке часто можно столкнуться с тем, что застройщики не работают по форме Ф3-214. В этом случае могут производиться двойные продажи, с минимальной ответственностью для застройщика.

У застройщика для осуществления строительства должны быть документы:

Обратившись в Арбитражный суд можно проверить финансовую состоятельность компании, для того, что бы убедиться, что строительство не будет заморожено и объект сдадут вовремя. Часто случается так, что при строительстве объекта заканчивается финансирование и объект переходит в статус долгостроя.

В обязательном порядке проекты домов должны быть согласованы с местными органами власти. В проектах должны указываться газораспределительные объекты, системы канализаций и водоснабжения. Если согласованный проект отсутствует, то это может привести к дополнительным затратам и к потере времени.

Подведем итог. Для приобретения недвижимости необходимы договора на землю и дом. Для реализации земли может служить основной или предварительный договор. Для покупки недвижимости - предварительный, инвестиционный или долевой договор. Для потенциальных покупателей будет безопасным, когда строительство осуществляется застройщиком на участке, который находится в собственности.

Как избежать рисков?

Для того, чтобы избежать рисков при приобретении недвижимости, можно:

Привлечь профессионального агента для проведения юридических экспертиз объекта.

Изучить дело застройщика на предмет открытых дел по банкротству физических лиц или открытых исполнительных производств.

Требовать документы, подтверждающие все обещания по строительству объектов, потребовать предъявить документы на земельный участок и все постройки, включая дом или коттедж. К этим документам относятся:

Перед принятием окончательного решения провести независимую экспертизу объекта. Лучше заплатить несколько тысяч эксперту и выявить все недостатки объекта перед покупкой, чем вкладывать еще больше средств после совершения сделки.

И последнее, все сделки с покупкой недвижимости совершать в присутствии профессионалов. Так как не существует двух одинаковых сделок. При каждой новой сделке могут возникнуть новые проблемы, связанные с документацией, схемой оплаты, требованиями продавца или покупателя. Профессионал всегда может разобраться в ситуации и дать советы как действовать в той, или иной ситуации.

Надеемся, статья стала полезной для вас, и вы сможете удачно приобрести свой земельный участок или дом.

Назад


Если у вас есть вопрос,
отправьте сообщение
Оставить заявку




Заполняя эту форму, вы соглашаетесь
с Политикой обработки персональных данных
Сообщение успешно отправлено

В ближайшее время с Вами свяжутся наши специалисты.

Сообщение не отправлено

Не удалось отправить сообщение. Попробуйте позже.

Ваше сообщение уже отправлено

Мы уже получили Ваше сообщение и в ближайшее время свяжемся с Вами.